فشل السوق في منح الأستراليين مساكن ميسورة التكلفة ، لذلك لا تتوقعوا أن يحل هذا الأزمة

وعدت حكومة حزب العمال الفيدرالية بصياغة خطة وطنية للإسكان والتشرد وتمويل إسكان اجتماعي جديد ، وإعادة كانبيرا إلى حقل كان مهجورًا بالكامل لمدة عشر سنوات. تقرير جديد للجنة الإنتاجية ينتقد الترتيبات الحالية ويدعو إلى تغيير بعيد المدى.

ومع ذلك ، فإن بعض التوصيات الرئيسية للتقرير تستند إلى افتراضات خاطئة وتفكير اقتصادي عفا عليه الزمن. وهو يعتمد على اعتقاد في غير محله بأن السوق سوف يستجيب لحاجة الأسر ذات الدخل المنخفض إلى مساكن ميسورة التكلفة. إيمانها بإلغاء الضوابط كعلاج للجميع هو إيمان مضلل.

تشير تجربة العقود الأخيرة ووفرة من الأدلة البحثية بدلاً من ذلك إلى الحاجة إلى زيادة الاستثمار الحكومي في الإسكان العام والمجتمعي.

اقرأ المزيد: أستراليا تطالب بخطة إسكان وطنية ، والمجلس الجديد خطوة كبيرة نحو امتلاك واحدة

السياسات الفاشلة يجب أن تتغير

يوفر الاتفاق الوطني للإسكان والتشرد 1.6 مليار دولار سنويًا من التمويل الفيدرالي للولايات والأقاليم. إنه يهدف إلى تحسين وصول الأستراليين إلى مساكن آمنة وبأسعار معقولة.

ومع ذلك ، في مراجعتها للاتفاقية ، ترى اللجنة أنها غير فعالة وبحاجة إلى تعديل كبير.

مع ارتفاع الإيجارات وتراجع الوظائف الشاغرة ، فإن المستأجرين من القطاع الخاص من ذوي الدخل المنخفض “ينفقون على الإسكان أكثر مما اعتادوا عليه”. والبعض “لديهم دخل ضئيل بعد دفع الإيجار”. ما يقرب من واحد من كل أربعة لديه أقل من 36 دولارًا في اليوم للضروريات الأخرى.

انخفض المعروض من المساكن الاجتماعية – مع تحديد الإيجارات بنسبة 25 ٪ من دخل المستأجر – إلى النصف تقريبًا في غضون 30 عامًا. وارتفعت قوائم الانتظار لتصل إلى 176 ألف أسرة. ويقدر عدد أكثر من المحتاجين.

اقرأ المزيد: أستراليا بحاجة إلى مضاعفة مساكنها الاجتماعية ثلاث مرات بحلول عام 2036. هذه أفضل طريقة للقيام بذلك

يبحث المزيد من الناس عن دعم الإسكان الطارئ من خدمات التشرد. وكما يقر التقرير ، يتم رفض المزيد.

تعلن اللجنة أن “التشرد هو نتيجة عدم القدرة على تحمل تكاليف السكن” ويجب على الحكومات “معالجة العوامل الهيكلية التي تؤدي إلى عدم القدرة على تحمل تكاليف الإسكان”. كخبراء في سياسة الإسكان والاقتصاد والتخطيط الحضري ، نحن نتفق. لقد طال انتظار إصلاح بعيد المدى.

ويخلص التقرير ، على سبيل المثال ، إلى أن منح مشتري المنزل الأولى وامتيازات رسوم الدمغة تأتي بنتائج عكسية وتؤدي إلى ارتفاع الأسعار. وهي تدعو إلى إنفاق هذه المليارات على منع التشرد بدلاً من ذلك.

ويؤيد التقرير نهج “الإسكان أولاً” لمعالجة التشرد – وهذا يعني إسكان الناس دون قيد أو شرط كأولوية أولى قبل التعامل مع احتياجاتهم الأخرى. كما يدعو التقرير إلى برامج التدخل المبكر للأتراب “المعرضين للخطر” ، مثل الأشخاص الذين يغادرون المستشفيات أو السجون أو الرعاية خارج المنزل.

إذن ما الخطأ في التقرير؟

كانت اختصاصات المراجعة ، التي حددتها الحكومة السابقة في عام 2021 ، تعني أن اللجنة لم تأخذ في الاعتبار مدى سهولة الائتمان ، والاستدراك السلبي وخصم ضريبة الأرباح الرأسمالية ، مما يؤدي إلى المضاربة العقارية ، وتضخيم الأسعار ، ويؤدي إلى الاستخدام غير الفعال للمساكن والأراضي. إلى جانب إيمان اللجنة الراسخ بقوى السوق ، فإن هذه الإغفالات تحرف توصياتها ، لا سيما فيما يتعلق بالإسكان الاجتماعي.

بدلاً من المزيد من الاستثمار العام لتوفير المزيد من الإسكان الاجتماعي ، تحث اللجنة كانبيرا على تحويل دعمها البالغ 1.4 مليار دولار سنويًا لتكاليف تشغيل الإسكان الاجتماعي من خلال الاتفاقية الوطنية إلى مساعدة إيجار الكومنولث. إنها تريد إنهاء النظام الحالي عن طريق استبدال الإيجارات القائمة على الدخل بإيجارات السوق عبر الإسكان الاجتماعي.

لكن معظم هؤلاء المستأجرين سيكونون أسوأ حالًا ما لم تكن هناك زيادة كبيرة في المساعدة الإيجارية في جميع المجالات. وإدراكًا لذلك ، تدعو اللجنة إلى دفع دفعة إضافية “لضمان توفير الإسكان بأسعار معقولة واستدامة الإيجارات”. دون تقدير التكلفة ، فإنه يقترح بتفاؤل أن الدول يجب أن تلتقط علامة التبويب.

تجادل اللجنة بأن هذا النهج سيكون أكثر إنصافًا للمستأجرين الاجتماعيين والخاصين. عادة ما يتجاوز الدعم الضمني من الحد الأقصى لإيجارات مستأجري الإسكان الاجتماعي بنسبة 25 ٪ من الدخل المساعدة الإيجارية المدفوعة للمستأجرين من القطاع الخاص. ومع ذلك ، فإن تقليل مستأجري المساكن الاجتماعية إلى نفس المستوى من الدقة مثل المستأجرين من القطاع الخاص يبدو طريقة غريبة للقضاء على الظلم.

إن تمكين الأستراليين ذوي الدخل المنخفض من تأمين منازل خاصة لائقة للإيجار سيتطلب زيادة كبيرة في مدفوعات المساعدة الإيجارية ، وربما حتى إلى مستوى يعادل الدعم الضمني الذي يتلقاه مستأجرو الإسكان الاجتماعي.

التغاضي عن الفوائد الأوسع للإسكان الاجتماعي

لقد أهملت اللجنة الفوائد الأوسع للاستثمار في الإسكان الاجتماعي التي توفر منازل جيدة النوعية ومدارة بشكل جيد يمكن لأصحاب الدخل المنخفض تحملها.

لقد فشلت عقود من الإنفاق المتصاعد على المساعدة الإيجارية في سد الفجوة التي نجمت عن عدم وجود برنامج وطني مستدام لبناء المساكن الاجتماعية منذ التسعينيات. تظهر الأبحاث أن النقص في المساكن الخاصة بأسعار معقولة للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض تضخم من 48000 في عام 1996 إلى 212،00 في عام 2016.

اقرأ المزيد: يعاني نظام الإسكان الاجتماعي في أستراليا من ضغوط شديدة. العديد من المتقدمين المؤهلين يستسلمون ببساطة

كما تتجاهل المقارنات البسيطة بين تكاليف المساعدة في الإيجار وبناء منازل ميسورة التكلفة الفوائد المجتمعية الأوسع للإسكان الاجتماعي. وجدت SGS Economics مؤخرًا أن العائد على الاستثمار في الإسكان الاجتماعي “مشابه أو أفضل من” مشاريع البنية التحتية الكبرى. ويقدر أستاذ الاقتصاد آندي نيغارد أن “التكاليف الاجتماعية والاقتصادية السنوية الكبيرة ، ولكن التي يمكن تجنبها” لنقص المساكن الميسورة التكلفة ستصل إلى مليار دولار سنويًا بحلول عام 2036.

لماذا التخطيط للإصلاح ليس الدواء الشافي

يكمن وراء الكثير من تفكير اللجنة فكرة أن السبب الرئيسي للإسكان غير الميسور هو قواعد تخطيط استخدام الأراضي التي عفا عليها الزمن والتي تقيد المعروض من المساكن الجديدة.

يتجاهل هذا الخلاف عقدين من إصلاحات تخطيط الدولة ، بما في ذلك الإسكان عالي الكثافة بالقرب من وسائل النقل ومراكز المدن ، والقواعد المبسطة ، وتسريع عملية اتخاذ القرار.

تقدر اللجنة أن زيادة بنسبة 1٪ في إجمالي المعروض من المساكن (يمكن تحقيقها ضمنيًا من خلال تحرير التخطيط) يمكن أن تخفض الإيجارات بنسبة 2.5٪. ولكن ما يجعل هذا السيناريو غير قابل للتصديق هو ممارسة صناعة التنمية العريقة – ولكنها عقلانية تمامًا – المتمثلة في تغذية إمدادات المساكن الجديدة بالتنقيط للحفاظ على ارتفاع الأسعار. حتى لو كان التخطيط للاسترخاء يمكن أن يؤدي إلى زيادة سرعة البناء ، فمن الصعب تخيل استمراره في مواجهة أي تبريد ناتج عن السوق.

ومع ذلك ، تجادل اللجنة بأن جميع مشاريع التطوير العقاري الخاصة ، بغض النظر عن التكلفة ، ستنتقل في النهاية إلى المحتاجين. نظرًا لأن العقارات يتم تداولها بمرور الوقت ، فإن المنازل الأغلى ثمناً سوف “تتسرب” من خلال السوق بإيجارات منخفضة تدريجيًا.

هذا الرأي يتحدى الأدلة على أن العديد من العوامل الأخرى غير التخطيط لها تأثيرات عميقة على تكاليف الإسكان والعرض. يشير بحث أسترالي جديد بقوة إلى أن “التصفية” وحدها لن تجعل المنازل ميسورة التكلفة لأصحاب الدخل المنخفض.

اقرأ المزيد: فشل سياسة الإسكان الميسور لا يزال يغذيها التحليل الخاطئ

لا يعني أي من هذا إنكار إمكانية تحسين نظام التخطيط. ولكن إذا كان حل مشكلة عدم القدرة على تحمل تكاليف الإسكان مجرد حالة من حالات “إطلاق العنان لإصلاحات التخطيط” ، لكانت البلدان الأخرى قد تمكنت من إدارتها منذ فترة طويلة.

الأستراليون الذين يكافحون من أجل دفع الإيجار ، أو حتى العثور على منزل ، يستحقون استجابة أفضل بكثير من وكالة السياسة الاقتصادية الأسترالية الأولى ، وواحدة تعكس في الواقع ديناميكيات نظام الإسكان.