Jannah Theme License is not validated, Go to the theme options page to validate the license, You need a single license for each domain name.
مقالات عامة

كيف تفهم ما يحدث مع معدلات الرهن العقاري في المملكة المتحدة

مجلة المذنب نت متابعات عالمية:

ضيق سوق الرهن العقاري في المملكة المتحدة حيث تراجعت الثقة في الاقتصاد في الأسابيع الأخيرة. سحب المقرضون أكثر من 1600 منتج منزلي بعد أن أدت الميزانية المصغرة للمستشار كواسي كوارتنج لشهر سبتمبر إلى تدهور الاقتصاد البريطاني. ارتفعت أسعار منتجات الرهن العقاري التي لا تزال متاحة إلى مستويات قياسية – فقد تجاوز متوسط ​​المعدلات الثابتة لمدة عامين وخمس سنوات الآن 6 ٪ لأول مرة منذ 2008 و 2010 على التوالي.

تدخل بنك إنجلترا لمحاولة تهدئة الوضع. لكن هذه المساعدة حاليًا لها تاريخ انتهاء هو الجمعة 14 أكتوبر ، وبعد ذلك من غير الواضح ما الذي سيحدث في الأسواق المالية التي تؤثر على معدلات الرهن العقاري للأفراد. هذه مسألة حاسمة لكثير من الناس: 65٪ من جميع العقارات السكنية يشغلها مالكوها ، حيث تستهلك مدفوعات الرهن العقاري حوالي سدس دخل الأسرة في المتوسط.

إن النظر في كيفية تطور السوق بمرور الوقت يمكن أن يساعد في شرح كيف وصلنا إلى هنا وإلى أين نحن ذاهبون – والذي يتجه بشكل أساسي إلى فترة ارتفاع معدلات الفائدة ، والموافقات المنخفضة على القروض ، وهبوط أسعار المنازل.

جميع الأسواق المالية مدفوعة بالمعلومات والثقة والنقد. يمتص المستثمرون المعلومات الجديدة التي تغذي الثقة أو تؤدي إلى عدم اليقين ، ثم يختارون كيفية استثمار الأموال. مع تعثر الاقتصاد ، تتآكل الثقة وتصبح أسعار الفائدة التي يجب على البنوك دفعها للوصول إلى التمويل في الأسواق المالية – التي تؤثر على معدلات الرهن العقاري للمقترضين – غير متوقعة.

البنوك لا تحب عدم اليقين هذا ولا تحب الناس الذين يتخلفون عن سداد قروضهم. ارتفاع أسعار الفائدة وعدم اليقين يزيدان من مخاطرهما ويقللان من حجم مبيعات الرهن العقاري ويضعان ضغطًا هبوطيًا على أرباحها.

كيف تفكر البنوك في المخاطر

بمجرد أن تفهم هذا ، يصبح التنبؤ بسلوك البنك في سوق الرهن العقاري أسهل كثيرًا. خذ الفترة التي سبقت الأزمة المالية العالمية لعام 2008 كمثال. في أوائل التسعينيات ، تم تخفيف الضوابط المفروضة على الإقراض العقاري بحيث أصبح ابتكار منتجات الرهن العقاري ، بحلول أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، اتجاهًا ثابتًا. وقد أدى ذلك إلى تقديم قروض عقارية مقابل 125٪ من قيمة العقار ، وإقراض البنوك الناس أربعة أضعاف رواتبهم السنوية (أو أكثر) لشراء منزل والسماح للمقترضين العاملين لحسابهم الخاص بـ “التصديق بأنفسهم” على دخولهم.

كانت المخاطر منخفضة في هذا الوقت لسببين. أولاً ، عندما أصبحت معايير الرهن العقاري أكثر ليبرالية ، فقد جلبت المزيد من الأموال إلى السوق. كانت هذه الأموال الإضافية تلاحق نفس المعروض من المنازل ، مما أدى إلى ارتفاع أسعار المساكن. في هذه البيئة ، حتى لو تخلف الناس عن السداد ، يمكن للبنوك أن تبيع بسهولة المنازل المستعادة ، وبالتالي فإن مخاطر التخلف عن السداد كانت أقل إثارة للقلق. ثانيًا ، بدأت البنوك في تفريغ قروض الرهن العقاري الخاصة بها في الأسواق المالية في هذا الوقت ، ونقل مخاطر التخلف عن السداد إلى المستثمرين. أدى هذا إلى توفير المزيد من الأموال لهم لإقراضها كرهون عقارية.



اقرأ المزيد: كيف تعمل السندات ولماذا يتحدث الجميع عنها الآن: يشرح خبير مالي


كما انخفض المعدل الأساسي لبنك إنجلترا خلال هذه الفترة من 7.5٪ في يونيو 1998 إلى 3.5٪ في يوليو 2003. وكان الأشخاص الذين يرغبون في شراء المساكن ومنتجات الرهن العقاري كثيرة ومتنوعة ، وكانت أسعار المنازل في ارتفاع – وهي ظروف مثالية لـ سوق إسكان مزدهر. حتى ضربت الأزمة المالية العالمية في عام 2008 بالطبع.

ردت السلطات على الأزمة المالية من خلال تشديد قواعد الرهن العقاري والعودة إلى الأساسيات. وهذا يعني زيادة رأس المال – أو الحماية – التي كان على البنوك الاحتفاظ بها ضد الرهون العقارية الموجودة في دفاترها ، وتعزيز القواعد المتعلقة بمنتجات الرهن العقاري. جوهريًا: وداعًا للشهادة الذاتية و 125٪ قروضًا ، مرحبًا بمضاعفات الدخل المنخفض والميزانيات العمومية المجمعة للبنوك.

كانت نتيجة هذه التغييرات عددًا أقل من الأشخاص المؤهلين للاقتراض لشراء منزل ، لذلك انخفض متوسط ​​أسعار المنازل في المملكة المتحدة من أكثر من 188000 جنيه إسترليني في يوليو 2007 إلى حوالي 157000 جنيه إسترليني في يناير 2009. كان الضرر عميقاً لدرجة أنهم تعافوا جزئياً فقط بعض هذه الخسائر لتصل إلى 167000 جنيه إسترليني بحلول يناير 2013.

متوسط ​​سعر المنزل في المملكة المتحدة ، يناير 2005 – يوليو 2022:


HM Land Registry ، سجلات اسكتلندا ، خدمات الأراضي والممتلكات في أيرلندا الشمالية ، مكتب الإحصاء الوطني – مؤشر أسعار المنازل في المملكة المتحدة

قيود جديدة

بالطبع ، انتعشت الأسعار مرة أخرى في الآونة الأخيرة. ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن البنوك بدأت ببطء في الاسترخاء ، على الرغم من المرونة الأقل والمزيد من التنظيم مما كان عليه قبل الأزمة المالية العالمية. أدى هذا الانخفاض في المرونة إلى خفض اختيار المنتج ، لكن أسعار الفائدة المنخفضة والمدفوعات الشهرية المنخفضة شجعت الأفراد على تحمل المزيد من الديون والبنوك على منح المزيد من الرهون العقارية.

يؤدي توفر القروض إلى زيادة أسعار المنازل ، لذا تبدأ الدورة مرة أخرى ، على الرغم من وجود سوق أكثر تنظيماً هذه المرة. لكن النتيجة كانت هي نفسها إلى حد كبير: ارتفع متوسط ​​أسعار المنازل إلى ما يقرب من 300 ألف جنيه إسترليني ، ونمت القيمة الإجمالية لإقراض الرهن العقاري في المملكة المتحدة من 148 مليار جنيه إسترليني في عام 2009 إلى 316 مليار جنيه إسترليني بحلول عام 2021.

ولكن عندما وصلت معلومات جديدة إلى الأسواق – بدءًا من الغزو الروسي لأوكرانيا في وقت سابق من هذا العام – تغير كل شيء وانهارت الثقة. أدت القيود الناتجة عن جانب العرض وارتفاع أسعار الوقود إلى إذكاء التضخم. وكانت الاستجابة التي يمكن التنبؤ بها من جانب بنك إنجلترا تتمثل في زيادة أسعار الفائدة.

لماذا ا؟ لأن زيادة أسعار الفائدة من المفترض أن توقف الناس عن الإنفاق وتشجعهم على الادخار بدلاً من ذلك ، مما يؤدي إلى إخراج الحرارة من الاقتصاد. ومع ذلك ، فإن هذا الارتفاع في أسعار الفائدة ، وبالتالي مدفوعات الرهن العقاري الشهرية ، يحدث في وقت يتم فيه بالفعل خفض الدخل المتاح للناس بشكل كبير بسبب ارتفاع أسعار الوقود.

أدت الأحداث السياسية والاقتصادية الأخيرة إلى تقييد ميزانيات العديد من الأشخاص حيث ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير.
المرآب / شترستوك

توقعات سوق الرهن العقاري

إذن ماذا عن أسواق الرهن العقاري في المستقبل؟ إن الوضع الاقتصادي الحالي ، وإن كان مختلفًا تمامًا عن الوضع في الأزمة المالية لعام 2008 ، يحمله نفس العامل: الثقة. لقد مزقت البيئة السياسية والاقتصادية – سياسات إدارة تروس ، وخروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي ، والحرب في أوكرانيا ، وارتفاع تكاليف الوقود والتضخم – ثقة المستثمرين وزادت من المخاطر على البنوك.

في هذه البيئة ، ستستمر البنوك في حماية نفسها عن طريق تشديد نطاقات المنتجات مع زيادة معدلات الرهن العقاري ، وحجم الودائع (أو القرض مقابل القيمة) والرسوم الإدارية التي تفرضها. بدأت الموافقات على القروض تتراجع بالفعل واختفت الرهون العقارية الرخيصة بسرعة.

كما سيستمر الطلب على القروض المنزلية في الانخفاض حيث يواجه المقترضون المحتملون نطاق منتجات منخفضًا بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف القروض والمدفوعات الشهرية. قلة من الناس يتخذون قرارات مالية كبيرة عندما تكون حالة عدم اليقين عالية للغاية وتكون الثقة في الحكومة منخفضة للغاية. من التفاؤل أن الوضع الحالي سيؤدي إلى استقرار أسعار المنازل في المملكة المتحدة ، ولكن نظرًا لاستمرار حالة عدم اليقين الناشئة عن سياسة الحكومة ، فمن الواقعي توقع حدوث انخفاضات في مناطق معينة مع استمرار تقلبات الأسواق المالية.


نشكركم على قراءة المنشور عبر مجلة المذنب نت, المتخصصة في التداول والعملات الرقمية والمشفرة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى