عندما تغرق البيوت ، من يتراجع وإلى أين؟ قمنا بتعيين آلاف عمليات الاستحواذ ووجدنا أن متوسط ​​الحركة يبلغ 7 أميال فقط ، ويلعب السباق دورًا

بعد أن ضرب إعصار إيدا نيو أورلينز في عام 2021 ، قرر كيرت تالامو ، وهو من الجيل الرابع من لويزيانان ، أن الوقت قد حان للذهاب. باع منزله الذي غمرته المياه ، واشترى منزل جدته السابق على الضفة الغربية لنيو أورلينز ، والذي لم يغمره الماء ، وانتقل للعيش فيه. كان من الجيد العودة إلى داخل جدرانه المألوفة ، لكن عقله كان على المستقبل.

“لم يكن من المفترض أن يغمر بيتي الآخر ، والآن تتزايد تكاليف التأمين على السطح ؛ قال لنا. “أردت الاحتفاظ بمكان جدتي في العائلة ، لكنني لا أعرف كم من الوقت يمكنني البقاء. أرغب في ذلك ، لكنه غير مستدام “.

في موسم الأعاصير الأطلسية لعام 2023 ، يتوقع المتنبئون أن 12 إلى 17 عاصفة ستجعل القائمة الأبجدية الرسمية للأحداث المحددة ، مع تحول ثلاثة إلى خمسة منها إلى أعاصير كبيرة. إذا كان التاريخ الحديث دليلاً ، فإن تلك التي ضربت الأراضي الأمريكية ستطلق إعلانات رئاسية عن الكارثة ، وستجلب مبالغ كبيرة من أموال دافعي الضرائب إلى المجتمعات المتضررة.

سيذهب جزء من هذه الأموال على الفور لمساعدة المحتاجين. سيذهب البعض لإعادة بناء البنية التحتية العامة ، مثل الطرق والسدود. وسيذهب البعض لشراء منازل غمرتها المياه وهدمها من خلال سياسة تُعرف باسم التراجع المُدار.

يسميها المسؤولون “تراجعًا” لأن الهدف هو سحب الممتلكات من مناطق الخطر المتزايد ، سواء كان هذا الخطر ناتجًا عن الأعاصير الرئيسية أو ارتفاع منسوب المياه أو الأمطار الغزيرة الداخلية أو غيرها من المخاطر المناخية. يتم إدارتها بمعنى أن المسؤولين الحكوميين يستخدمون صيغ التكلفة والعائد لتحديد المكان الأكثر منطقية من الناحية المالية لإنفاق أموال دافعي الضرائب لهدم المنازل المعرضة للخطر.

ما لا يقيمه المسؤولون هو المكان الذي ينتقل إليه أصحاب المنازل المغادرون ، أو ما إذا كانت هذه التحركات تقلل بالفعل من المخاطر المستقبلية لصاحب المنزل. ليس هذا هو الشغل الشاغل للحكومة – ولا مستوى المخاطرة الذي يشارك فيه أصحاب المنازل المختلفون أو كيف يمكن أن يختلف ذلك عبر أسواق الإسكان المفصولة عنصريًا في البلاد. هذه هي الأمور المجهولة الأخرى لموسم الأعاصير ، ومعها ارتفاع مخاطر الفيضانات في أمريكا بشكل عام.

نحن عالم اجتماع وجغرافي في جامعة رايس ندرس المخاطر البيئية والتعافي. في دراسة جديدة ، قمنا بالتحقيق في هذه الأشياء المجهولة ووجدنا أن المسافة والعرق يلعبان أدوارًا كبيرة.

تتبع أين يذهب الناس في معتكف مُدار

لتصور المكان الذي يذهب إليه الأشخاص بعد شراء منزل ، قمنا ببناء قاعدة بيانات وطنية لما يقرب من 10000 من مالكي المنازل الأمريكيين الذين باعوا منازلهم طواعية وانتقلوا من خلال برنامج منحة تخفيف المخاطر التابع لوكالة إدارة الطوارئ الفيدرالية بين عامي 1990 و 2017 ورسموا خريطة لعمليات نقلهم.

إن برنامج FEMA هو أكبر برنامج تراجع أو الاستحواذ المدار في الدولة ، إلى حد بعيد. إنه يدفع لأصحاب المنازل (قبل وقوع الكارثة) “سعر السوق العادل” لشراء منازلهم المعرضة للفيضانات وهدمها. حتى الآن ، نفذ المسؤولون البرنامج في أكثر من 500 مدينة وبلدة في كل ولاية باستثناء هاواي. تم الإفراج مؤخرًا عن سجلات لأصحاب العقارات المشاركين من خلال التماس تم تقديمه بموجب قانون حرية المعلومات. نشرت NPR تلك البيانات.

بعد تعقب المكان الذي انتقل إليه أصحاب المنازل ، قمنا بإرفاق درجات مخاطر الفيضانات بعناوين منشأهم ووجهتهم. تأتي عوامل الفيضان هذه من مؤسسة First Street Foundation ، وهي مصدر غير ربحي لتصنيفات مخاطر الفيضانات التي تم دمجها الآن في مواقع سمسار عقارات عبر الإنترنت مثل Redfin. قمنا أيضًا بإرفاق بيانات التعداد المحلي.

يبقى معظم أصحاب المنازل الذين يتراجعون على مقربة منهم

بغض النظر عن الموقع ، وجدنا أن معظم أصحاب المنازل المنسحبين لا يتحركون بعيدًا.

على الصعيد الوطني ، يبلغ متوسط ​​مسافة القيادة بين منازل الأشخاص القديمة والجديدة في قاعدة بياناتنا 7.4 أميال فقط (11.9 كيلومترًا). ما يقرب من ثلاثة أرباع ، 74 ٪ ، أقاموا في مسافة 20 ميلًا (32 كيلومترًا). يمكن للوظائف والأصدقاء والعائلة أن يلعبوا دورًا.

والجدير بالذكر أن هذه الحركات قصيرة المسافة تختفي في معظم قواعد البيانات المتاحة للجمهور للتنقل السكني ، مثل ملفات ترحيل التعداد. عندما تضيء ، فإنها تكشف أن معظم أصحاب المنازل المنسحبين لا ينتقلون لمسافات طويلة إلى مدن وولايات ومناطق أكثر أمانًا ؛ إنهم يتنقلون بين الأحياء المجاورة.

وخير مثال على ذلك هو 84 من أصحاب المنازل الذين انسحبوا بمساعدة برنامج الاستحواذ التابع لـ FEMA من حي واحد في ميدلسكس ، نيو جيرسي ، بعد Superstorm Sandy في عام 2012. تحركت الغالبية العظمى على بعد 5 أميال (8 كيلومترات) بالسيارة ، والعديد من تحركت نحو الشاطئ وليس بعيدا عنه.

تعتبر هذه التحركات المحلية أخبارًا جيدة لقواعد الضرائب المحلية لأن الطلب المستمر على المساكن المحلية يحافظ على قيمتها وقد يحفز تطويرًا جديدًا.

كما أنها أخبار جيدة لجهود مكافحة الفيضانات المحلية. على الصعيد الوطني ، خفض 70 ٪ من المشاركين درجة مخاطر الفيضانات من خلال التراجع ، بينما زادها 8 ٪ فقط. بلغ متوسط ​​الانخفاض 63٪ ، من 5.6 في عامل الفيضان في الشارع الأول إلى 2.1 في الوجهة.

تظهر هذه النتائج أن الارتباط المجتمعي المستمر والحد من المخاطر يمكن أن ينسبا معًا.

العرق يلعب دورًا

في جميع أنحاء الولايات المتحدة ، يُظهر تحليلنا أيضًا أن أفضل مؤشر على تراجع تحمل أصحاب المنازل للمخاطر قبل البيع ليس ما إذا كانوا يعيشون في منطقة ساحلية أو داخلية ، أو ما إذا كانوا يعيشون في مدينة كبيرة أو بلدة صغيرة. إنها التركيبة العرقية لجيرانهم المباشر.

وجدنا أن أصحاب المنازل المنسحبين في الأحياء ذات الأغلبية البيضاء على استعداد لتحمل مخاطر الفيضانات بنسبة 30٪ قبل البيع للحكومة والانتقال من أصحاب المنازل في الأحياء ذات الأغلبية السوداء.

تشير الأبحاث السابقة إلى عدة أسباب وراء حدوث ذلك. أحدهما هو الوضع الاجتماعي المتزايد للأحياء ذات الغالبية البيضاء ، والتي يمكن أن تشجع الاستثمار العام والخاص بشكل كبير بعد الكوارث الكبرى. هذه الاستثمارات تجعل البقاء في العقارات المعرضة لمخاطر أعلى أو البيع من خلال السوق أكثر أمانًا من الناحية المادية وكذلك المالية من البقاء في تراجع ممول من الحكومة.

هناك سبب محتمل آخر يتعلق بمن يتراجع فعليًا عن مجتمعات الألوان المعرضة للفيضانات. في هيوستن ، على سبيل المثال ، أحد أقوى المتنبئين بالتراجع ليس التكوين العرقي والإثني الحالي للحي الذي يعيش فيه المرء ، ولكن المدى الذي غادر عنده السكان البيض في العقود الأخيرة ، والذي يشار إليه أحيانًا باسم “الرحلة البيضاء”. وفي الوقت نفسه ، غالبًا ما يقاوم أصحاب المنازل الملونة في المجتمعات غير البيضاء تاريخياً التراجع لأسباب يمكن أن تشمل عدم الثقة العامة في الحكومة والتعلق العميق بالمكان وعدم وجود مساكن ميسورة التكلفة في مكان قريب.

دروس لبرامج الاستحواذ المستقبلية

تقدم نتائجنا درسًا مهمًا لواضعي السياسات: ما لم يتمكن أصحاب المنازل من البقاء على مقربة ، والعثور على مجتمعات مماثلة لتلك التي يغادرونها أو يعيشون فيها مرة واحدة وتقليل مخاطر الفيضانات على أسرهم ، فلن ينتقل معظمهم طواعية. يبدو أن التراجع يتشكل ليس فقط من خلال التهديدات البيئية المتزايدة ، وزيادة أقساط التأمين وتقييمات الحكومة للتكلفة والعائد ، ولكن أيضًا من خلال الروابط المجتمعية التي تتراجع عرقيًا والتي تتراجع أين وفي أي عتبات مخاطر.

في الأسبوع الذي يبدأ في 19 يونيو 2023 ، سيناقش المئات من العلماء والمخططين ومنظمي المجتمع هذه التعقيدات وما يتصل بها من معتكفات مُدارة في مؤتمر وطني في نيويورك. مثل كيرت تالامو ، فإن عقولهم ستركز على ما سيحدث بعد ذلك في عالم تبدو فيه قرارات الإسكان السابقة غير مستدامة على نحو متزايد.